不動産投資

アパート経営のリスク

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アパート経営の魅力生命保険としてのアパート経営ではアパート経営の良い面を紹介しました。
しかしながらリターンには当然リスクが伴ってくるもので、アパート経営にもリスクはあります。
重要なのは、

  • そのリスクは許容できるか
  • リターンとリスクの関係は割に合うか
  • リスクに対して対策ができるか

といったことを考慮して、自分に向いているかを判定していくこが重要だと思います。

融資という名の借金でアパートを購入すること

アパートを購入するのに融資を受ける場合、融資といっても借金でアパートを買うことになり、株式投資における信用取引やFXでのレバレッジとは比べものにならないほど自己資金に対して高い比率での借金ができます
もっとも住宅として家を買うのに融資を受ける場合も借金であり、アパート経営をしていない人でも結構気軽に借金をしていますが、住宅ローンの場合はそのことを意識しない人が多いでしょう。

とにかく借金というのは、支払が続く義務が発生し、支払ができなくなると担保としていた保有資産を失ったり破産したりということにもつながっていきます。
そのため、借金の支払原資となる家賃収入がなくなってしまうことが一番のリスクですが、家賃収入はある程度維持したままでも債務に対する資産価値が下落してしまってバランスシート上でマイナスとなるリスクもあります。
資産価値は下落してしまっても家賃収入が入り続けていればいつかは損失を取り返せますが。

入居者が決まらない

そもそも入居者がいないと家賃収入が入ってきません。
それに対して固定資産税などの費用は発生し続けます。
そんな状況でローンを背負っていると支払が厳しくなり、資産を売って負債と相殺させるということにもなっていきます。

この入居者が決まらないリスクは物件の条件によりますが、アパート保有よりも戸建や賃貸用の区分マンション保有の方が影響が大きくなりやすいです。
例えば8室のアパートならば8室全て入居という状況は難しかったとしても、8室全て空室という状況も珍しくなり少しは家賃収入が入っている可能性が高いですが、区分マンション1戸保有の場合は入居がつかない場合は家賃収入が0になってしまいます。
そのため、このリスクをならしたい人は区分マンションよりもアパートを保有したり、区分マンションだったとしても複数物件を保有してリスクを分散させたりします。

景気などの状況変化

アパートを保有するとなると長期間保有することが多くなり、長いスパンで考えると色々なことが起こります。
例えば家賃相場が下がってきて見込んでいた家賃収入が得られなくなったり、賃貸需要を見込んでいた大学や工場の移転といったことも発生したりします。

このリスクに対処したい場合は、最初から家賃が下がっても支払が大丈夫なマージンを考慮してローンを組んだり、特定の大学や企業に頼った賃貸需要の地域は避けたりなどします。

金利上昇

ローンで物件を買っていた場合は支払が毎月発生してきますが、この支払額は金利が上昇すると当然増えていきます。
ローンを組む年数が増えていけばいくほど、当然金利上昇のリスクは高まっていきます。

このリスクに対しても金利上昇に対するマージンを残して物件を買っておくなどで対策されています。
もっとも、金利が上昇したとしても元金がほとんどなくなった状態で金利が上がってもたいした影響にはならず、どれだけ金利が低いうちに元金を支払い終わるかが勝負になっていきます。

災害

こればっかりは買った後はどうなるかわからないので自分の努力で防ぎようがありません。
不幸にも遭遇してしまったら建物が使い物にならずに家賃収入が入ってこないのにローンの支払はなくならないということが起きてしまいます。

そのため、このリスクに対応するために、少なくともローンが残っている間は火災保険、地震保険などに入っておくことは必須で、これは必要経費と考えなければいけません。
もちろん買う前にハザードマップで水害の起きやすさを確認するなど、買う前にできる限りの調査をしておくことが必要です。

修繕

修繕についてはリスクというか考慮しておかなければならない備えとなります。

建物そのものであり、設備であれ、何らかの劣化や故障が発生しないということはありません。
これはリスクではなくそういうものだと考えて、修繕費を積み立てておかなければなりません。

また、少しでも割安に対応できるかのノウハウも貯めていく必要があります。

入居者トラブル

人が絡んでくることなので、想像することが難しいリスクもたくさんあります。
ありそうなものでは、家賃滞納、騒音やゴミ出しなどでの迷惑行為などがあり、管理会社との協調関係が必要になります。

怖いところでは自殺などの事件が発生し、所謂「事故物件」になってしまう場合などもあります。
事故物件になってしまうリスクは自分の努力でなかなか減らせるものではないので、物件数を増やしてリスクを分散するぐらいしか対策がありません。

重要なのはリスクを想定して対策しておくこと

以上、アパート経営には様々なリスクがあり、上記でふれていないこともたくさんあります。
リターンがあるものには当然リスクがあるものなので、考えられるリスクはどう対策出来るかを考えてアパート経営をしていかなければなりません。

リスクとリターンの関係を考えて自分にとって魅力的だと思えたのであれば、リスク管理をしつつまずは一棟買ってみればいいと思います。
アパート経営から撤退しようと思った時に早く売れやすそうな物件を買うというのも一つのリスク対策となります。

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