不動産投資

アパート経営の魅力

投稿日:2018年8月1日 更新日:

前回のなぜセミリタイアにアパート経営を選んだか2の続きというか補足的な話として、私が考えるアパート経営の魅力についてふれてみたいと思います。
こんなことはもう知っているという内容が多いかもしれませんが、セミリタイアのためにお金が自動的に入り続けるシステムを作り出すことを目標としていたなか、自分の性格や適正としてアパート経営がそれに向いていると思いました。

アパート経営を始めた直接的なトリガー

学生時代からいつかは始めようと思っていたアパート経営ですが、なかなか実際に買うために動き出すことは出来ませんでした。
学生時代は中国株をやりながら軍資金とお金の知識を増やすことに熱中し、社会人になったらFXに熱中して1千万円儲けたと思ったら儲けを全部すってしまうということを体験していたら、はじめの一歩を踏み出せずに時間ばかりが経過していました。
そうやって時間が過ぎていく中でせっせとお金を貯め続けた結果、

  • 1千万円以上は自由に使える(他の用途の資金は残して)軍資金を確保できた
  • リストラをくらうという経験を得た(自己紹介2参照)

という要因が発生し、やっと具体的に動き出そうと思いが出てきました。
ただしこれは一歩を踏み出すための後押しをしただけであって、思いが強ければすぐにでも動けたはずなのにちょっとスタートが遅かったというのが今となってはの感想です。
買うと決めてからから勉強しながら物件探しをしているうちに時間がたち、実際に買うのには1年かかりました。

アパート経営を始める際の検討事項

ではアパートを買おうと具体的に考えた時に、

  • 他の投資と比べてのアパート経営の魅力は何か
  • 実際に利回りはどれぐらいになるか
  • ローンは組むにしても頭金はどれぐらい必要か
  • 買う前と買った後の手間はどれぐらいかかるか
  • 会社に副業がばれないか
  • どのようなリスクがあるのか

といったことの検討をまず始めました。

うまみに対してそのリスクや手間が見合ったものになるか、もしくは自分の努力でなんとかなるかを判断基準として検討していった結果、やっぱりアパート経営はおいしいんじゃないかと思った結果、買い続けて現在にいたります。

アパート経営の魅力

上記検討事項に対しての自分の中での結論は詳しく説明しようとすると書ききれないのでこの場では簡単に書きますと、

  • 他の投資と比べてのアパート経営の魅力は何か → 安定収入を得ていくのに向き、ローンという借金も家賃収入で減っていき、資産が勝手に手に入っていく
  • 実際に利回りはどれぐらいになっていくか → どんな物件を買うか次第ではあるが、表面利回りは10%以上、金利や各種経費の引いた実質利回りは3%~5%ぐらいにはできそう
  • ローンは組むにしても頭金はどれぐらい必要か → リスクをどうするかにもより頭金無しも可能だが、幸い自己資金が無いわけではないので一棟目は2割ぐらい出しておくことにした
  • 買う前と買った後の手間はどれぐらいかかるのか → 買うまでには時間がかかりそうだが、買ってしまえば管理会社まかせでほぼ放置でよい
  • 会社に副業がばれないか → バレないようにできるし、それ以前に元々が地主の人が会社で普通に働けるように問題にならない場合が多い(公務員などは副業規定の問題で申請が必要)
  • どのようなリスクがあるのか → 災害、予期せぬ事故、長期ともなると住宅事情の変化、金利の変化など多岐にわたるが、対策出来るリスクは対策し、避けようがないリスクはリスクに対するリターンを考えると許容範囲と思えた

ということがわかってきたのでまずは失敗してもなんとかなるレベルの物件で一棟を買ってみようと思いました。
そして実際にやってみてうまくいって知識もついてきたので、2年後に次の物件を買い足してと、物件数を増やしていけました。

今考えると慎重すぎるくらいでしたが、FXの失敗体験で1千万円以上を一時失った経験から少し慎重になっていたかもしれません。
投資経験が全くない人からしてみれば別に慎重ではなくリスクを取っているように思えるかもしれませんが、ある程度経験を積んでくると随分と慎重な投資だなと思えてくるから不思議です。

そしてアパートを買った結果、「いつかは経済的自由を手に入れて、お金のために働き続ける生活は辞める」という決意が固まりました。
そうなりたいと思っている人はとりあえず失敗してもなんとかなる金額の範囲でアパート一棟買ってみてもいいと思います。
とはいっても、分不相応な金額の物件をいきなり買ったり、自己資金もほとんどないのにいきなりフルローン(※)はまだしもオーバーローン(※)の物件を買ったりはしない方が良いと思います。

※ 一応説明しておきますと、物件をローンで買うのに物件価格の全てをローンでまかない諸費用は自己資金でまかなうのをフルローン、物件価格以上のローンを組んで諸費用までもローンでまかなおうとするのをオーバーローンといいます

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